L'achat en viager est un mode d'achat très aléatoire vu que la durée de paiement ne dépend que de la vie du crédirentier.
C'est pourtant un mode d'achat qui profite aux deux parties vu que le vendeur se constitue une retraite tandis que l'acheteur fait une bonne affaire à des moindres frais.
Pour le vendeur, le crédirentier, le viager est une formule lui permettant de s’assurer un revenu (rente viagère) tout au long de sa vie.
Pour l’acheteur, le débirentier, c’est un moyen d’échelonner la dépense d’acquisition d’un bien immobilier. En somme l’acheteur fait un pari sur la longévité du vendeur. En fonction de celle-ci, son bien immobilier sera plus ou mois onéreux.
On se souvient du cas du viager de Jeanne Calment qui inspira le film de Danny de Vito, "Un duplex pour trois". Sa maison fut achetée en viager par un notaire alors qu’elle avait déjà 90 ans ! La bonne affaire en perspective se dit t-il !! Ce ne fût malheureusement pour li pas le cas, on sait tous que Jeanna Calment devint la doyenne française et ne décéda qu’à 122 ans, bien après le notaire d’ailleurs !
Définition du viager
Le viager est un contrat juridique et financier qui permet à une personne, appelée le vendeur ou le crédirentier, de céder un bien immobilier ou mobilier, en échange d’une rente viagère versée périodiquement jusqu'à son décès.
Les principes du viager
Le viager repose sur les principes suivants :
- Le vendeur cède la pleine propriété du bien
- L’acheteur, appelé le débirentier, verse une rente viagère au vendeur
- Le montant de la rente dépend de l’âge et du sexe du vendeur
- La rente s’éteint au décès du vendeur
Les avantages du viager
Le viager présente des avantages pour le vendeur et l’acheteur :
- Le vendeur bénéficie d’un complément de revenus jusqu’à la fin de sa vie
- L’acheteur fait une acquisition à moindre coût qu’un achat classique
Les différents types de viager
Il existe deux grands types de viager :
Le viager occupé
Le vendeur reste dans le logement. L'acheteur ne deviendra plein propriétaire qu'au décès du vendeur.
Le viager libre
Le vendeur libère le logement. L'acheteur en prend immédiatement possession.
| Viager occupé | Viager libre |
|---|---|
| Le vendeur reste dans le bien | Le vendeur libère le bien |
| L’acheteur ne peut occuper le bien qu’au décès du vendeur | L’acheteur prend immédiatement possession du bien |
Comment se déroule une vente en viager
L’évaluation du bien
Le bien est évalué à sa valeur en pleine propriété par des experts. Cette valeur dépend de différents critères : surface, emplacement, état du bien, etc.
Le calcul de la rente viagère
Le montant de la rente est calculé en fonction de l’âge et du sexe du vendeur, selon un barème réglementé. Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée.
La signature du contrat
Un contrat est signé entre l’acheteur et le vendeur pour officialiser la transaction. Le montant du bouquet et de la rente y sont définis.
Le versement du capital
L'acheteur verse un capital appelé “bouquet” au vendeur le jour de la signature du contrat. Le montant du bouquet fait l'objet d'une négociation entre les parties.
Le paiement périodique de la rente viagère
L’acheteur verse ensuite la rente de manière périodique au vendeur jusqu’à son décès, conformément aux termes du contrat. La rente peut être révisée pour suivre le coût de la vie.
Les acteurs d’une vente en viager
Plusieurs acteurs interviennent dans une vente en viager :Le vendeur
Il s’agit du propriétaire du bien, souvent une personne âgée cherchant à améliorer ses revenus.L’acheteur
Il devient progressivement propriétaire du bien, tout en versant une rente au vendeur.Le notaire
Il établit l’acte notarié de vente qui constate le transfert de propriété et les conditions du viager.L’expert immobilier
Il évalue le prix du bien vendu en viager. Son expertise fixe le montant du bouquet et de la rente.L’organisme spécialisé
Des sociétés comme le groupe Viagimmo proposent leurs services pour mettre en relation vendeurs et acheteurs et sécuriser la transaction.L’imposition du viager
Les droits d’enregistrement
Ils sont réduits à 1,1% contre 5,09% pour une vente classique. Le vendeur est exonéré si le bien est sa résidence principale.Les impôts sur le revenu
La rente est exonérée d’impôt sur le revenu. Seul le bouquet est taxable.Les taxes foncières
Elles sont dues par l’acheteur dès le transfert de propriété.Les droits de succession
Ils portent sur la valeur des rentes versées au moment du décès et non sur la valeur totale du bien.Pour conclure
Le viager est une alternative intéressante à la vente classique d’un bien immobilier. Moyennant un capital de départ moindre pour l’acheteur, il permet au vendeur d’améliorer ses revenus tout en restant dans son logement. Bien que complexe, ce montage immobilier atypique présente des avantages fiscaux non négligeables.Si vous désirez en savoir plus sur le viager, la transaction en viager, la rente viagère nous ne saurons que vous conseiller de visiter notre site Internet www.viager.es sur lequel vous trouverez de nombreuses informations très précises.
