Chaque jour, des propriétaires de maison ou de condominium ont une très mauvaise surprise en découvrant que leur propriété parfaite souffre en fait d'un vilain défaut. En le découvrant quelques années après la construction (ou l'achat), certains peuvent parfois se dire qu'ils n'ont eu aucune chance et qu'ils ne possèdent aucun recours pour réclamer une réparation du vendeur. Cette croyance est, heureusement complètement fausse. Il n'est pas toujours possible de gagner une réclamation pour cause de vice caché, mais cela peut valoir la peine d'essayer !
La notion de vice caché au Canada Par définition légale, le vice caché est une défectuosité ou un autre type de problème qui entraîne une diminution de l'utilité de l'immeuble pour son acheteur. Cette diminution de l'utilité se manifestera par exemple par une diminution du confort des habitants de la propriété ou par des risques accrus pour leur santé. Bien sûr, tout défaut au sein de celle-ci ne sera pas automatiquement considéré comme étant un vice caché qui vous donne droit d'intenter une action contre le vendeur. Certaines conditions, outre l'existence même du vice, doivent également être présentes.
Gravité du vice Pour reconnaître un vice caché au sens de la loi, on dit que la gravité de celui-ci doit être telle que l'acheteur n'aurait jamais accepté de payer la propriété au prix d'acquisition obtenu à l'origine. Découvrir une ampoule brûlée à l'étage supérieur, par exemple, ne serait pas considéré comme un vice de gravité suffisante. La présence récurrente de fourmis ou d'autres insectes lors des saisons chaudes, d'un autre côté, est suffisamment grave pour justifier l'action.
Méconnaissance du vice Si vous avez acheté la maison et que vous saviez à l'époque qu'elle était propice à recevoir beaucoup d'insectes, votre requête ne sera pas valide. Le vendeur devra ici prouver hors de tout doute qu'il avait dénoncé l'absence d'un vice ou que vous en aviez été informé d'une quelconque autre façon.
L'invisibilité du vice au moment de la vente Il est important de bien inspecter une propriété dont on fait l'acquisition. Selon la loi, un défaut qui serait visible lorsque la transaction a lieu, même s'il n'a pas été aperçu par l'acheteur, ne peut être considéré comme un vice caché. Heureusement, l'article 1726 du Code civil précise que si le défaut ne peut être constaté que par un expert, il n'est pas considéré comme « apparent ».
Ce sont ici les tribunaux qui décideront objectivement si le vice aurait pu être détecté par l'acheteur. On dit qu'un acheteur ayant des compétences supérieures dans le domaine du bâtiment doit toutefois pousser son inspection plus loin comme il est reconnu comme plus compétent. Dans le milieu commercial ou industriel, l'enquête doit également être plus importante.
L'antériorité à la vente Si un vice n'existait pas avant la vente, il ne peut être considéré comme un vice caché. Il pouvait se trouver à un stade beaucoup moins avancé, toutefois. Si une maison était propice aux infiltrations d'eau lors de l'achat mais que le problème ne s'était jamais manifesté, on considère malgré tout que le vice était antérieur à l'achat.
Comment se défendre ? Il est d'abord nécessaire de notifier le vendeur de la propriété pour connaître sa réaction. Il bénéficiera d'abord d'un délai pour effectuer à ses frais la réparation du vice caché. Une entente à l'amiable sur un montant de dédommagement pourra également être négociée entre les deux parties. Notons que si le vendeur était coupable de connaître le vice caché au moment de la vente de la propriété, il est également reconnu responsable des dégâts causés par celui-ci. Il devra donc payer des dommages et intérêts.
Les recours judiciaires Bien que les règlements judiciaires peuvent parfois prendre énormément de temps, on peut y recourir lorsque le vendeur fait preuve de mauvaise foi. En premier lieu, l'acheteur peut demander l'annulation pure et simple du contrat : il redonnera la propriété et recevra l'argent qu'il avait initialement payée. Ensuite, il peut exiger que le vendeur répare ou fasse réparer le vice. Enfin, il peut réclamer une compensation financière, qui sera alors déterminée par le juge en charge du dossier.
