En 2012 un français sur 6 a plus de 60 ans mais, en 2060 ce sera un français sur 3 avec un français sur 6 qui aura plus de 85 ans. Voici les résultats d’une projection démographique de l’Insee basée sur l’augmentation de l’espérance de vie couplée au vieillissement de la génération « baby-boom » (1945-1975). Au regard de ces données il est aisé de comprendre que la dépendance des personnes âgées en France représente un marché en pleine croissance et surtout partiellement exploité par les professionnels du secteur. Les estimations sont telles que le besoin annuel de places en résidences médicalisée serait de 10 000 et ce, durant les 10 années à venir.
Pour un futur investisseur, mais aussi pour un investisseur aguerri, le placement immobilier dans les EHPAD se révèle donc attractif tant par le potentiel important du marché que par les nombreux avantages qu’un tel investissement peut apporter. Fiscalité, rentabilité autour de 4.5-5%, voici donc les éléments qui vont vous inciter à vous lancer à la conquête des EHPAD.
Un EHPAD en quelques mots
Les EHPAD ou Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes font partie des résidences de service et en soit proposent donc une large gamme de services comprenant les logements et les repas. Cependant, leur principale vocation est d’accueillir les personnes âgées nécessitant une présence médicale ainsi qu’un soutien quotidien. De ce fait, en plus des autres prestations, les pensionnaires bénéficient de la présence permanente d’un personnel médical composé de médecins, infirmières et aides-soignantes.
Trois façons d’investir sont possibles :
- A travers la loi Censi-Bouvard. Pour tout achat d’une résidence neuve vous obtiendrez une réduction d’impôt de 11% du montant de votre investissement et il vous est également possible d’obtenir le remboursement de la TVA de 19,6% sur le prix d'achat
- A travers le statut LMNP. Vous bénéficierez alors de la mécanique de l’amortissement comptable qui vous permettra de générer des loyers totalement défiscalisés
- A travers le statut LMP. Il vous permettra de cumuler plusieurs avantages, en effet vous pourrez tout d’abord amortir votre bien et récupérer la TVA mais aussi vous bénéficierez de la mise en place de frais déductibles de l'assiette de l'impôt sur le revenu l'année de l'acquisition, de l'absence d'imposition sur les plus-values si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans et enfin de l'exclusion de l'ISF des biens affectés à l'activité en LMP.
Même si les avantages fiscaux des investissements dans un EHPAD se dévoilent être très intéressants il y en a un autre à prendre à compte. En effet, l’investissement dans une résidence de services c’est également la possibilité de céder les problèmes de gestion à une société gestionnaire de la résidence. En plus le gestionnaire se portera garant, à travers la signature d’un bail commercial, des paiements des loyers.
Les clés pour réussir son investissement
A travers l’étude de l’Insee le marché de la dépendance représente réellement un marché au potentiel important qui ne connaîtra que peu de logements vacants pour de bons rendements. C’est donc le secteur idéal pour un investissement réussi. Toutefois, il reste nécessaire de se montrer avisé et donc de prendre en compte certaines étapes avant de se lancer dans un tel placement.
1. Les modalités du bail commercial. Ce document vous liera vous et le gestionnaire de la résidence durant toute la durée de vie de votre investissement. Il est donc impératif qu’il soit bien établit et qu’il définisse clairement les éléments que l’exploitant prendra à sa charge. Attention, vérifiez en priorité la présence des articles 605 et 606 du code civil car ce sont eux qui sont chargés de répartir les gros travaux entre le gestionnaire et le propriétaire.
2. Le choix de l’exploitant. On se cessera de le répéter, dans le cadre d’un investissement dans une résidence de services il est important de faire attention à la qualité du gestionnaire, un bon EHPAD se résume avant tout à un bon gestionnaire. Pour cela arrêtez votre choix sur un spécialiste de l’exploitation de résidences d’affaires, et renseignez vous également sur la solvabilité de ce dernier grâce à des données telles que le chiffre d’affaires, le taux de remplissage ou encore le nombre de résidences gérées.
3. Attention au taux de remplissage. Il vrai qu’à travers le bail commercial cet élément ne vous concerne pas directement étant donné que vous ne vous occuperez pas de la gestion de l’établissement. Cependant, comme nous venons de le voir ci-dessus, le taux de remplissage se révèle être un excellent facteur pour déterminer la qualité du gestionnaire mais également pour déterminer la santé de la résidence et aussi de son exploitant, afin de prévenir un éventuel dépôt de bilan.
4. Trouver le « bon » emplacement. Là aussi ce facteur n’est pas le plus important pour réaliser un investissement réussi, seulement, il reste judicieux d’investir dans une ville au cadre de vie agréable et plébiscitée par la population âgée.
5. Pensez à vous faire aider par un professionnel. Il est toujours préférable de se faire épauler dans les démarches d’investissement par un professionnel du secteur qui saura vous apporter une aide précieuse ainsi que des réponses adaptées à votre projet et vos objectifs. Dans ce type d’investissement deux experts sont requis : un expert comptable pour la partie TVA et amortissement ainsi qu’un conseiller en gestion de patrimoine pour l’ingénierie fiscale et patrimoniale
Conclusion
Vous voici prêt à investir dans une résidence de services et plus particulièrement dans un EHPAD. Attention, l’attractivité du secteur et la promesse de rendements importants ne font pas tout et, comme dans le cadre de tout placement immobilier ou financier il sera important de rester cohérent et pragmatique tout au long de votre démarche. N’oubliez pas, derrière un investissement réussi se cache souvent l’aide précieuse d’un professionnel de la gestion patrimoniale.
