Analyse économique et factuelle de l'immobilier à Dubaï
Quelques chiffres indicatifs
Nous avons récemment appris, lors du City scape de Dubaï, que des investissements de plus de 133 milliards de dollars vont être investis dans de nouveaux projets. Le premier est Dubaï Capital, une tour d’un kilomètre de haut afin d’éclipser celle de Burj Dubaï. Meraas, de son côté, entend construire sept îles, trois tours de 600 mètres reliées par des ponts et Jumeirah Gardens un quartier de 400 000 habitants et de 400 000 travailleurs parcouru par des canaux, des lignes de tramways…
Jusqu’à maintenant, le succès de Dubaï a été incontestable et même renversant si l’on songe à sa rapidité. De 1995 à 2005, la population a connu une croissance de 6,7% par an pour atteindre 1,5 million. On parle de 35 nouveaux habitants par heure, que ce soient des ouvriers indiens et pakistanais ou des riches expatriés britanniques, russes et iraniens. Le Centre statistique de Dubaï calcule que le nombre d’entreprises est passé de 50 000 en 1998 à 105 224, avec un boom dans les zones franches comme Internet City ou le Dubaï Financial Center, qui ont enregistré une augmentation de 72% en 2007. Dubaï a réussi sa diversification touristique. Le nombre de visiteurs est passé de 3 millions en 1999 à 7 millions en 2007 avec un taux d’occupation des hôtels de 85%. Et les prévisions de 2010 prévoient 10 millions de visiteurs !
La crise financière à Dubaï
Avant, la spéculation immobilière dopait l'économie locale : misant sur l'augmentation des prix à la construction, les investisseurs empruntaient pour acheter des immeubles alors à l'état de projet. Ils réalisaient ensuite une plus-value sur la revente de leur part.
Depuis la baisse du marché de la construction à Dubaï, les investisseurs sont aux abonnés absents… Et la diminution du prix du pétrole n'aide pas. Les développeurs locaux de l'immobilier ont vu leur revenu divisé par 4. Promoteurs et groupes immobiliers ont commencé à licencier de 5 à 15% de leurs effectifs en moyenne.
Le secteur de la finance a été touché par l'éclatement de la bulle immobilière. Le marché financier a perdu 67% de sa valeur, l'Emirat a reconnu une dette de 80 milliards de dollars.
Les réponses apportées
Malgré la situation, les autorités ont calculé une croissance de 6% en 2008 pour l'émirat. Au jour ou les économies Américaines ou Européennes prévoient des mesures pour contrer la récession, Dubaï et les autres émirats misent sur le développement.
Le problème de la liquidité n'est pas la cause principale de la situation actuelle. En effet plus de 25 milliards d'euros sont disponibles pour financer les projets et pour stimuler le marché. Le véritable problème réside dans la nécessité de conforter les investisseurs dans leur choix. Pour cela des mesures sont prises afin de permettre plus de clarté et de sécurité. La RERA (Real Estate Regulatory Agency) a entre autre engagé une sélection poussée des promoteurs. Une liste noire a été crée, des arrestations ont été opéré et d'autres mesures vont venir afin de prouver que l'on peut avoir confiance en l'émirat.
Dubaï, une opportunité ?
La crise financière internationale a frappé l'économie mondiale. Les marchés financiers ne donnent plus envie d'investir par le risque trop élevé qu'ils représentent. Des économies invoquent le spectre de la récession et les places fortes de développement sont peu nombreuses.
Cependant, Dubaï offre actuellement une des meilleures opportunités au monde. Quels pays autres que ceux des Emirats Arabes Unis ont une vision aussi optimiste et avant-gardiste de leur devenir ? Quels pays peuvent se vanter d'avoir autant de liquidité et de capacité de main d'œuvre ? Devenir une de plus grandes destinations touristiques au monde et devenir un acteur principal de demain nécessite des développements.
Plusieurs acteurs voient actuellement une opportunité unique de pénétrer un marché porteur. Les prix à la baisse et le manque de demande permettent des négociations qui ne seront plus possibles dès la fin de la crise. Bien que nous ne pouvons déterminer la durée de cette baisse, nous savons que ces évènements ont un début comme une fin.
La stratégie actuelle est pour cette raison basée sur du moyen à long terme. La population croissante donnent aux prix des loyers un niveau de rentabilité de 8% en moyenne sur du résidentiel et de 15% sur des bureaux. Par comparaison, un investissement en France peut rapporter entre 3% à 4% par année, soit deux fois moins !
Les services de notre cabinet Premium Advisory
Les opportunités sont là, les sécurités fournies par le gouvernement de Dubaï et par le sérieux de notre cabinet donnent aux investisseurs l'occasion de saisir des offres uniques.
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