A l’occasion des derniers textes votés, faites le point de vos connaissances en la matière : LES PLUS-VALUES SUR LES RÉSIDENCES SECONDAIRES : Comment calculer le montant de la plus-value étape par étape ... LE PROJET DE REFORME POUR 2013 : La dernière loi de finance à décidé d’accorder un abattement supplémentaire de 20 % ....mais aussi une surtaxation des plus values une fois dépassée une certaine somme ! LES PLUS-VALUES DES RÉSIDENTS ÉTRANGERS : De 16 à 65 % ... Welcome in France my friends !
LES PLUS-VALUES SUR LES RÉSIDENCES SECONDAIRES
Quel est le montant de la plus-value ? C’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, après déduction d’un abattement pour une durée de détention.
Soit : PRIX DE VENTE - PRIX D’ACHAT = PLUS-VALUE BRUTE PLUS-VALUE BRUTE - ABATTEMENTS = PLUS-VALUE NETTE
Déterminer le prix de cession C’est le prix qui est noté dans l’acte de vente notarié duquel on peut déduire certains frais et auquel on peut ajouter certaines charges. Ainsi, il est possible de faire des déductions sur le prix de vente. Attention, il faudra toujours les factures et les justificatifs. Ainsi donc, sur justificatifs, il est possible de déduire du prix de vente : • les frais de vente supportés lors de la cession : mainlevée d’hypothèque, commission de l’agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb ...) • le montant de la TVA acquittée De la même manière, le prix de cession doit être majoré des charges et indemnités prévues dans l’acte au profit du vendeur, comme le remboursement de frais mis à la charge des acheteurs ... Le cas du viager : Lorsque le bien est vendu en viager avec paiement d’une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts.
Déterminer le prix d’acquisition C’est le prix effectivement payé et stipulé dans l’acte d’achat lequel peut être majoré de certains frais qu’il faudra justifier dans tous les cas. Il s’agit des dépenses suivantes : • les charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors de l’achat • les frais d’acquisition : droits d’enregistrement ou TVA payés lors de l’achat, frais de notaire .... Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7.5 % du prix d’achat • les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise ...) sur justificatifs. Réel ou forfait : pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, il est possible de déduire, soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d’achat si vous n’avez pas de justificatifs • les frais de voirie, réseaux et distributions qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme. Mais le prix peut être aussi majoré. Ainsi, si vous avez acquis votre bien à titre gratuit (héritage ou donation), les frais que vous avez payés, comme les frais de notaire et les droits d’enregistrement, viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l’acte. Le cas du viager : Lorsque le bien est vendu en viager avec paiement d’une rente viagère, le prix d’achat retenu est la valeur en capital de la rente. Les intérêts ne sont pas comptés.
Déterminer l’abattement pour durée de détention Sur la plus-value brute calculée (prix de cession - prix d’acquisition) un abattement pour une durée de détention est déduit. Jusqu’en 2012, la plus-value brute était diminuée d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème. Ainsi, la plus-value se trouvait exonérée au bout de 15 ans de détention. Pour les cessions réalisées à compter du 1er février 2012, l’abattement pour une durée de détention est désormais fixé à : • 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième • 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième • 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième. Ainsi, la plus-value se trouve exonérée au bout de trente ans. la loi de finances 2013 prévoit (projet )d’accorder un abattement supplémentaire de 20 % sur l’assiette d’une plus-value immobilière réalisée uniquement en 2013. Les terrains à bâtir sont en revanche exclus du bénéfice de cette mesure et vont au contraire subir une aggravation de leur fiscalité en 2013 puis en 2015. Attention cependant, car la loi de finances rectificative 2012 (III) prévoit de surtaxer les ventes de ces mêmes logements à partir du moment où la plus-value immobilière dégagée est supérieure à un certain montant. Ce qui revient à effacer partiellement la réduction de l’assiette de la plus-value de 20 %par une augmentation du taux de taxation. Le cas des terrains nus constructibles toujours exonérés de 10 % par année de détention dans certains conditions jusqu’en janvier 2013 : le taux d’abattement pour durée de détention d’un terrain nu constructible reste fixé à 10 % par année de détention du bien au-delà de la cinquième année pour les cessions de terrains nus constructibles, à condition : • qu’une promesse de vente ait été enregistrée avant le 25 août 2011 • que la vente soit conclue avant le 1er janvier 2013
Imposition de la plus-value Le principe du taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 15.5 %. Après déduction des abattements, les plus-values sont soumises à : • l'impôt sur le revenu au taux de 19 % • des prélèvements sociaux : CGS, CRDS, soit un taux global de 15.5 % La CSG n’est pas déductible des revenus. La surtaxation des plus-values immobilières sera-t-elle applicable en 2013 La surtaxe concernera les plus-values immobilières supérieures à 50.000 euros et non pas 100.000 euros comme prévu à l’origine, et elle sera applicable dès 2013, à l’exception des cessions pour lesquelles une promesse de vente a été signée avant le 7 décembre 2012. Dans ces conditions, il semble difficile d’échapper à cette nouvelle taxe. Cette surtaxe va s’ajouter au taux de 19 %, à partir du moment où la plus-value immobilière imposable sera d’un montant supérieur à 50 000 euros suivant le barême suivant : « appliqué au montant total de la plus-value imposable » (texte de loi) :
Montant de la surtaxation sur les plus-values immobilière réalisées en 2013 Montant de la plus value imposable Taux de la surtaxe De 50.000 à 100.000 € 2% De 100.000 à 150.000€ 3% De 150.000 à 200.000 € 4% De 200.000 à 250.000€ 5% Supérieur à 250.000€ 6% Selon le rapporteur général de la commission des finances et député PS, Christian Eckert, cette mesure ne vise que les plus aisés car « les plus-values immobilières comprises entre 50 000 et 100 000 euros représentent seulement 32 % du nombre de dossiers et 76 % de leur valeur. Cela signifie que les plus-values inférieures à 100 000 euros représentent 80 % des dossiers. 68 % des vendeurs ne seront absolument pas affectés par cette surtaxation et 32 % ne seront taxés qu’à la première tranche. », soit 19 % + 2 %, c’est-à-dire 21 %. Ce que contredisent les députés UMP et notamment Gilles Carrez président de la commission de finances qui considère que cette mesure est une improvisation car nul ne sait à ce jour si cette surtaxe s'applique sur l’ensemble de la plus-value immobilière dégagée et non par tranche, et de plus celle-ci va toucher le classe moyenne. Ainsi, celui qui a réalisé une plus value de 150.000 € a vu son imposition doubler depuis 2010 : • 2010 : 14 155 euros • 2011 (avant le 30 septembre 2011) : 15 767 euros • 2012 (à compter de juillet 2012) : 31 904 euros • 2013 (en incluant l’abattement exceptionnel de 20 %)* : 28 870 euros • 2014* : 32 712 euros
En cas de moins-value : La moins-value n’est pas prise en compte : elle ne peut pas s’imputer sur les revenues ou sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un autre bien.
LE PROJET DE REFORME POUR 2013 Vers un abattement supplémentaire d’au moins 20 % pendant toute l’année 2013 ? Le projet de loi de finances 2013 actuellement en débat à l’assemblée aborde la question d’une baisse temporaire des impôts sur les plus-values immobilières pour toutes les résidences secondaires, les investissements immobiliers ou encore les logements vacants. Certains députés ont déposés des amendements pour que cet abattement ne soit possible que pour les terrains constructibles. En effet, en 2013 et seulement en 2013, le gouvernement a prévu un abattement exceptionnel de 20 % sur les plus-values nettes imposables (c’est-à-dire après la prise en compte de l’abattement pour durée de détention). Cette mesure est prévue dans le cadre du budget 2013, qui n’a pas encore été voté à ce jour. Ainsi, en 2013 le vendeur de résidence secondaire, de logement d’investissement ou de tous autres biens immobiliers, hors résidence principale et terrain à bâtir, bénéficiera d’un rabais de 11 % sur la taxation de sa plus-value immobilière, actuellement imposée au taux de 19 %, plus 15,5 % au titre des prélèvements sociaux.
LES PLUS-VALUES DES RÉSIDENTS ÉTRANGERS Les étrangers résidents de l’union s’acquittent d’une plus-value au taux de 16 %. Pour les étrangers résidents hors CEE s’ajoutent à ces 16 % une majoration de 33 % soit 48 % au total !! Quant aux résidents de pays dits non-coopératifs, c’est-à-dire refusant de communiquer des informations fiscales à la France, leurs résidents s’exposent à acquitter jusqu’à 65 % du montant de la plus-value lors de la cession d’un bien immobilier (le Brunei, le Guatemala, les Iles Marshall, Montserrat, Nauru, Niue, les Philippines et le Bostwana).
Par Olivia http://www.jurimodel.com
