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Le mécanisme de défiscalisation immobilière dans les DOM-TOM



Le mécanisme de défiscalisation

La défiscalisation immobilière en Métropole est connue par la plupart des investisseurs, cependant, les mécanismes de défiscalisation immobilière dans les DOM-TOM sont moins connus mais tout aussi performants. En effet, saviez-vous que la défiscalisation immobilière dans les départements et les collectivités d’Outre-mer est l’une des plus avantageuses pour vous en terme de réduction d’impôts ? Un investissement immobilier dans les DOM-TOM vous permettra effectivement de conserver de nombreux avantages fiscaux tout en jouant la carte de la sécurité... Car là aussi surprise, la demande de logements y est réellement importante !

Voici donc les deux dispositifs à connaître lorsque l’on souhaite se lancer dans une procédure de défiscalisation immobilière dans les DOM-TOM

La défiscalisation immobilière dans le secteur de l’Outre-mer

La loi « Lodeom » qui a été mise en place le 27 mai 2009 et qui vise à favoriser le développement économique de l’Outre-mer abrite deux dispositifs de défiscalisation immobilière : la loi Duflot Outre-mer et la loi Girardin. Quelles sont les particularités de ces deux lois ?

Le dispositif Duflot Outre-mer

Successeur de la loi Jego, le dispositif Duflot Outre-mer est une loi de réduction d’impôts qui permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de cet impôt en investissant dans l’immobilier neuf dans les DOM-TOM.

• L’avantage fiscal

Le montant de la réduction d’impôts accordée par la loi Duflot Outre-mer est établi à 29 % du montant de l’investissement réalisé et est étalé sur une période de 9 ans et ce, dans la limite de 300 000 € investis.

La réduction d’impôts accordée grâce au Duflot Outre-mer est de 87 000 € sur 9 ans, soit près de 9666 € par an.

• Les conditions d’application

Pour pouvoir prétendre au dispositif Duflot Outre-mer, il y a de nombreuses conditions à respecter qui sont :

– Prendre en compte des normes de construction strictes et donc bénéficier du label BBC

– S’engager à louer le bien immobilier nu à usage d’habitation principale durant 9 ans au minimum

– Ne pas louer le bien en question à un de ses ascendants, descendants ou même à toute personne du même foyer fiscal

– Respecter un engagement de location qui doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou, de son acquisition si elle est postérieure

Le dispositif Girardin

Mis en place depuis 2003 grâce à Brigitte Girardin, qui était alors ministre des DOM-TOM, le dispositif Girardin est également un mécanisme de réduction d’impôts qui permet aux personnes soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de cet impôt à travers un investissement dans l’immobilier neuf dans les DOM-TOM.

• Les avantages fiscaux

– une réduction d’impôts étalée sur 5 ans, de 30 % du montant total de l’investissement dans le secteur libre, c’est-à-dire non soumis aux plafonds

– une réduction d’impôts étalée sur 6 ans, de 38 % du montant total de l’investissement dans le secteur intermédiaire, c’est-à-dire soumis aux plafonds

– une majoration de 3% lorsque le programme est équipé de moyens de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable

– une majoration de 9% lorsque le logement est situé dans une ZUS (zone urbaine sensible)

Bon à savoir : la réduction d’impôts se calcule grâce à un coefficient basé sur la superficie. Il est fixé par l'État et modifié chaque année, en 2013, son montant s’élève à 2373 € HT par m² soit 2575 € TTC par m² avec en plus les terrasses couvertes dites "varangues" dans la limite de 14 m².

• Les conditions d’application

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts de la loi Girardin qui s’étale sur 5 ans, il faudra là aussi respecter impérativement des conditions d’application qui sont :

– Louer le logement sous le régime de la location non-meublée et en tant qu’habitation principale pour une durée minimale de 5 ans dans le secteur libre et de 6 ans dans le secteur intermédiaire

– Prendre en compte un plafonnement des loyers et des revenus des locataires dans le secteur intermédiaire

Choisir entre la loi Duflot Outre-mer et la loi Girardin

• Pourquoi opter pour le Duflot Outre-mer ?

– Miser sur le long terme avec une durée de détention du bien plus longue : au minimum 9 ans – Profiter d’une réduction d’impôts qui va être répartie dans le temps : 87 000 € de réduction sur 9 ans

• Pourquoi opter pour le Girardin ?

– Une réduction d’impôts importante – Miser sur le court terme/moyen terme avec une durée de détention du bien relativement faible : 5 ans pour le secteur libre et 6 ans pour le secteur intermédiaire – Possibilité de cumuler des majorations à la réduction d’impôts : + 3 % pour les énergies renouvelables et + 9 % pour une ZUS

Les craintes engendrées par les DOM-TOM

La première réaction que suscite chez les investisseurs un investissement immobilier dans les DOM-TOM, c’est la peur. Une peur nourrie par des « a priori » de plus en plus nombreux, mais qu’il est ici inutile d’aborder.

Il vous faut savoir en premier lieu que toutes les îles de l’Outre-mer éligibles aux dispositifs de défiscalisation ne se ressemblent pas et surtout, ne se valent pas.

De plus, n’oubliez pas de prendre en compte que si les gouvernements successifs ont pris la peine de maintenir et de prolonger ces deux lois c’est qu’elles permettent de répondre à un réel manque de logements dans ces îles dont la population ne cesse de croître et dont l’offre de logements se fait rare.

Ainsi, l’avantage fiscal, qui est accordé par ces dispositifs, est proportionnel à la demande mais également à la « contrepartie » de la distance de l'investissement, et non « aux dangers » d’un quelconque investissement dans les DOM-TOM.

Conclusion

Pour réaliser un investissement immobilier en Outre-mer et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts, deux mécanismes de défiscalisation immobilière s’offrent à vous. Vous avez donc la possibilité d’établir votre choix en fonction de vos attentes, de vos objectifs mais aussi de votre situation personnelle. Soyez donc particulièrement réfléchi quant-à vos choix futures, et avant de vous lancer dans un investissement dans les DOM-TOM, pensez à analyser sous tous les angles votre « future île » et notamment, sa situation économique et locative.