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Gestion des loyers impayés : propriétaire-bailleur, connaissez-vous les démarches ?

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Heureusement pour vous, plusieurs recours sont possibles :

Si le retard ne dépasse pas dix jours, il est conseillé de gérer la chose à l'amiable. Un simple coup de téléphone ou un courriel pour rappel à titre de demande d'explication est de mise. Si le paiement ne se fait pas, vous êtes appelé cette fois-ci à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. À partir de là, vous devriez normalement être fixé sur la raison de ce retard. Au cas où le locataire aurait des problèmes de solvabilité, une négociation pour un rééchelonnement des versements peut être décidée par convention écrite.

Parfois, il arrive que durant deux mois successifs vous ne soyez pas payés. Vous pouvez alors engager une démarche auprès de la Caisse d'Allocations Familiales (ou encore auprès du Fonds de Solidarité Logement) afin que cet organisme vous verse directement l'allocation au logement de votre locataire, s'il en perçoit.

Montez votre dossier qui doit être en bonne et due forme (le bail, le constat des impayés, l'identité du locataire, le constat des impayés) pour bien exposer votre cause. Après que le CAF a communiqué au locataire les démarches que vous avez entreprises, son allocation vous est destinée au bout d'un mois s'il n'y a pas eu régularisation de la dette.

Par ailleurs, si le bail comporte une caution garantie par un tiers, ce dernier a l'obligation légale de prendre le relai des impayés. La caution solidaire implique indifféremment tous les colocataires dans la prise en charge de l'insolvabilité d'un ou de plusieurs occupants du logement. Un locataire ne peut être engagé par la caution solidaire s'il a souscrit auparavant une assurance loyer impayé.

Le recours à une assurance garantie risque loyers (grl) vous permettra aussi d'obtenir l'acquittement des impayés. Le constat des impayés doit être signalé dès le début. Le processus d'indemnisation est enclenché au deuxième mois des loyers impayés. Au troisième mois, vous percevrez le dédommagement rétroactif de la part de votre compagnie d‘assurance.

Une demande rapide d'injonction de payer auprès du tribunal constitue une autre option. La décision revient au juge qui vous délivre ou non ladite ordonnance. Une fois que le locataire l'aura signé en votre présence et celle d'un huissier, il dispose d'un délai d'un mois pour effectuer le versement ou pour s'opposer en justice.

Si vous décidez d'expulser le locataire, la clause résolutoire inscrite dans votre bail prévoit justement l'arrêt du contrat en cas de défaut de paiement de ce celui-ci. Toutefois, le dernier mot appartient au juge. Souvent, au lieu de décider la résiliation du contrat de location, il donne au locataire un certain délai.

Si vous avez eu gain de cause, l'expulsion n'est effective que par la force d'un titre exécutoire. En outre, un huissier doit intervenir pour commander le renvoi des lieux au locataire qui est devenu illégal. Notez, toutefois, que l'ex-locataire a le droit de faire appel dans les deux mois qui suivent la notification pour quitter l'immeuble.